Preguntes més freqüents amb relació a la limitació dels preus dels lloguers d'habitatges de les empreses, a Mataró.
Mataró és un dels 61 municipis que ha estat declarat transitòriament, com a zona amb un mercat d'habitatge tens.
Aquesta declaració es fa perquè es produeix una de les següents situacions amb la mitjana del preu dels lloguers:
- presenta un creixement sostingut molt per sobre de la mitjana de Catalunya
- suposa una càrrega en el pressupost familiar o personal superior al 30 % dels ingressos habituals de les llars
- supera el 30 % de la renda mitjana de les persones menors de 35 anys
- en els darrers 5 anys, creixement interanual acumulat d' almenys 3 punts per sobre l’IPC català
Quin efecte té aquesta declaració sobre els preus dels lloguers dels habitatges de Mataró?
Doncs que els contractes de lloguer, que es formalitzin mentre duri aquesta declaració, no poden ultrapassar un preu màxim, que en cap cas pot ser superior als següents:
- El preu de referència per al lloguer d'un habitatge de característiques anàlogues en el mateix entorn urbà.
Aquest preu es pot incrementar en un 5% si es compleixen com a mínim, tres de les següents condicions: ascensor, aparcament, habitatge moblat, sistema de calefacció o refrigeració, zones comunitàries d'ús compartit, piscina comunitària o equipaments anàlegs, serveis de consergeria en l'edifici, vistes especials. - El preu del lloguer anterior actualitzat d'acord amb l'índex de competitivitat, si l'habitatge ha estat arrendat en els darrers 5 anys, amb l'excepció que en el contracte anterior hi hagués una relació de parentiu que hagués motivat aquest preu de lloguer més baix o si el contracte afecta un habitatge que inicialment estava exclòs de l'aplicació d'aquesta llei pel fet d'estar subjecte a un règim especial de determinació de rendes.
De moment, queden afectats els contractes que es formalitzin del 22 de setembre de 2020 al 22 de setembre de 2021 i els contractes en què es van formalitzar amb anterioritat, però que durant aquest període es produeixi una novació contractual que afecti la durada del contracte o el preu del lloguer.
La durada de la declaració de Mataró, com a zona amb un mercat d'habitatge tens, es pot reduir o prorrogar en el temps, amb un màxim de 5 anys. Si es prorroga, es seguirà aplicant la limitació del preu del lloguer durant aquesta pròrroga.
No queden afectats els habitatges de nova edificació o en els que s'hi ha fet una gran rehabilitació, fins al 22 de setembre de 2023 i en aquest cas s'aplicarà l'índex de referència de preus en el seu marge superior.
Com es pot saber quin és el preu de referència a Mataró?
Tenim dues maneres per saber-ho, una en el moment de buscar l'habitatge que ens interessi i l'altra en el moment de formalitzar el contracte:
- Abans de signar el contracte, podeu consultar-ho al següent enllaç de l'Agència Catalana de l'habitatge: http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/. Però aquesta informació també us l'han de facilitar en totes les ofertes de lloguers, per tant, l'heu de trobar als anuncis i a la publicitat i si els agents immobiliaris no ho fan, estarien cometent una infracció en matèria de consum i podeu presenta una denúncia davant de l'OMIC, que la traslladarà a l'Agència Catalana del Consum, perquè pugui iniciar un expedient sancionador contra l'empresa. (algunes dades de l'habitatge, com l'any de construcció, les trobareu al següent enllaç: https://www.sedecatastro.gob.es/
- En el moment de formalitzar el contracte teniu tot el dret a què us donin el document, que genera el sistema d'indexació dels preus de lloguer, amb la informació relativa al valor de l'índex corresponent a un habitatge anàleg a l'arrendat, expressat en euros per metre quadrat, especificant-hi els marges de preu inferior i superior. Aquestes dades, sempre s'han de referir a la data de conclusió del contracte. Recordeu que si l'empresa que us lloga l'habitatge no ho fa, està cometent una infracció administrativa que podeu denunciar davant de l'OMIC, perquè pugui donar-ne trasllat a l'Agència Catalana de l'Habitatge.
Com es pot saber quin era l'import del darrer contracte de lloguer de l'habitatge que ens interessa?
Doncs en aquest cas, tenim el dret que se'ns informi d'aquest preu actualitzat, en totes les ofertes d'arrendament d'habitatges.
L'arrendador també ha d'informar responsablement i per escrit l'arrendatari de la data i l'import de la renda de l'anterior contracte d'arrendament, i ha de justificar l'establiment de la nova renda i si es vol verificar es pot demanar l'autorització escrita de l'arrendador, per poder accedir al registre de fiances de l'Institut Català de Fiances.
Un cop formalitzat el contracte ja es té autorització per consultar aquesta dada al registre, i es pot fer al següent enllaç: http://incasol.gencat.cat/ca/2-serveis_i_tramits/Fiances/
Recordeu que si descobriu que us han fixat un preu superior al màxim, podeu presentar la vostra reclamació a l'OMIC o bé presentar la corresponent demanda al jutjat per sol·licitar el retorn de les quantitats pagades de més.
Com s'actualitza el preu del contracte anterior per fixar el lloguer actual?
El lloguer anterior s'actualitza amb l’índex de garantia de competitivitat que podem trobar al següent enllaç de l'Institut Nacional d'Estadística: https://www.ine.es/ss/Satellite?c=Page&pagename=ProductosYServicios%2FPYSLayout&cid=1259947704944&L=0
Si aquest índex té un valor negatiu l’actualització és del 0 %.
Quines excepcions hi ha, pel que fa a la limitació del preu del lloguer?
La Llei té en compte tant la situació econòmica de la persona propietària com de la persona que lloga el pis.
Només en el cas que qui arrendi sigui una persona física i no una empresa i la unitat de convivència d'aquesta persona tingui uns ingressos totals (comptant-hi també les rendes dels arrendaments) iguals o inferiors a 2,5 vegades indicador de renda de suficiència de Catalunya, que per l'any 2020 suposava una quantitat de 1.480,30 €/mes, en aquest cas, si el preu de lloguer anterior era superior al preu de referència, el lloguer no pot ultrapassar aquest preu i si era inferior, no pot ultrapassar el preu de referència. Per tant, o es queda igual, per sobre el preu de referència o baixa fins al preu de referència.
Però quan el llogater tingui ingressos inferiors a 3,5 IRSC , que per l'any 2020 eren 2.072,42 €/mes , aquesta excepció no s'aplica.
La persona arrendadora pot cobrar alguna quantitat de més per sobre del preu regulat del lloguer?
Sí, cal vigilar molt bé les clàusules del contracte, perquè la llei permet que al lloguer s'hi puguin afegir les despeses generals i els serveis individuals de l'habitatge, com l'IBI, les quotes de la comunitat de propietaris, etc. Cada mes de gener s´han de justificar en el rebut, de forma desglossada, les de l'any anterior.
Però per poder fer això, ja hauria de constar així en els contractes d'arrendament anteriors, dels últims 5 anys.
Ens poden actualitzar el preu del lloguer cada any?
Sí, si s'ha previst així en el contracte, cada cop que compleixi l'any de vigència i d'acord amb l'índex de referència detallat, que estigui publicat en el moment de fer l'increment, amb un límit que no pot accedir el resultat d'aplicar la variació percentual experimentada per l'IPC a la data de l'actualització. En tot cas, s'ha de comunicar amb un mes d'antelació a la persona arrendatària que si ho sol·licita, té dret a rebre una certificació de l'INE on justifiqui l'IPC aplicat.
Hi ha altres motius pels quals el lloguer pugui ser superior al màxim legal?
Sí, l’arrendador pot proposar un increment del preu per a les obres de millora, en el supòsit que dins el darrer any hagi executat a l’habitatge obres que en millorin l’habitabilitat, la seguretat, la confortabilitat o l’eficiència energètica. L’increment del preu de referència s’ha de calcular basant-se en el capital invertit en la millora de l’habitatge, segons el que determina la normativa vigent d’arrendaments urbans.
Què passa si l'empresa que ens lloga l'habitatge cobra un preu superior al límit establert per la llei?
En els habitatges arrendats amb subjecció al règim de contenció de rendes regulat per aquesta llei, el cobrament per l'arrendador de rendes que ultrapassin els límits dóna dret a l'arrendatari a obtenir la restitució de les quantitats abonades en excés, amb meritació de l'interès legal del diner, incrementat de tres punts.
El primer que cal fer sempre és una reclamació prèvia a l'empresa exposant els fets i demanant la devolució de les quantitats pagades de més. L'empresa té 30 dies per contestar i si no contesta o contesta dins dels 30 dies, però considerem que la resposta és insatisfactòria, us podeu adreçar a l'Oficina Municipal d'Informació al Consumidor per iniciar un procediment de mediació de consum o bé us podeu adreçar a la Junta Arbitral de Consum de Mataró, per iniciar un procediment d'arbitratge de consum.
Recordeu que tant la mediació com l'arbitratge de consum, són procediments extrajudicials de resolució de conflictes i per tant, són voluntaris per a l'empresa. Si no accepta aquests procediments, caldrà presentar una demanda davant del jutjat.
Com podem sol·licitar la devolució dels quantitats pagades de més als jutjats?
Les demandes judicials que tinguin per objecte la determinació de la renda i el reemborsament de quantitats pagades en excés en contractes d'arrendament d'habitatge subjectes al règim de contenció de rendes regulat per aquesta llei es resolen en judici verbal, amb independència de la quantia. Trobareu més informació al següent enllaç extern a la Generalitat: https://seujudicial.gencat.cat/ca/que_cal_fer/deute/judici_verbal/
Com puc denunciar l' incompliment de la normativa?
Algunes denúncies s'han de derivar a l'Agència Catalana del Consum i unes altres, a l'Agència Catalana de l'Habitatge. En tots dos casos us podeu adreçar a l'Oficina Municipal d'Informació al Consumidor de l'Ajuntament de Mataró, que us ajudarà a tramitar aquestes denúncies o bé us podeu dirigir directament a aquest organismes i presentar la corresponent denúncia.
Per denunciar davant de l'Agència Catalana del Consum: http://consum.gencat.cat/ca/consultes-i-reclamacions/reclamacio-queixa-denuncia/
Les infraccions que es poden denunciar són les següents:
L'article 124.4 de la LH, estableix que són infraccions greus en matèria de contenció de rendes:
a) Incomplir en l'arrendament d'un habitatge subjecte al règim de contenció de rendes les regles essencials d'aquest règim relatives a la determinació de la renda.
b) Establir la part arrendadora una renda que ultrapassi l'import màxim que correspongui en aplicació del règim de contenció de rendes, si la renda fixada supera d'un vint per cent o més aquest import màxim.
I l'article 125.4.a) de la LH estableix que és una infracció lleu, en matèria de contenció de rendes, establir la part arrendadora una renda que ultrapassi l'import màxim que correspongui en aplicació del règim esmentat, si la renda fixada supera aquest import màxim de menys d'un vint per cent.
L'article 130.2 de la LH estableix que són infraccions administratives en matèria de disciplina de mercat i defensa dels consumidors i usuaris les conductes dels professionals vinculats amb l'habitatge a què fa referència el títol IV que vulnerin les prescripcions que s'hi estableixen, amb relació als aspectes següents: la subscripció d'assegurances, pòlisses de responsabilitat civil i garanties de qualsevol mena; la presentació i el lliurament de la documentació i la informació exigides per aquesta llei en la transmissió i l'arrendament d'habitatges, i el compliment dels requisits relatius a les ofertes i a la publicitat.
I en concret, si no es fa constar l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, o, si escau, l’import de la renda del contracte d’arrendament anterior, en la publicitat d’habitatges per llogar que inclogui el preu del lloguer, en les ofertes d’arrendaments urbans d’habitatges o en els contractes d’arrendaments urbans d’habitatges, s’estaria cometent una infracció lleu, tipificada a l’article 125.2.f) de la Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge -LH-, en matèria de protecció dels consumidors i usuaris d’habitatges en el mercat immobiliari i per tant, és una infracció que es pot sancionar des dels serveis públics de consum.
L'Agència Catalana del Consum ja ha iniciat alguns procediments sancionadors en relació a aquestes infraccions. Trobareu més informació al següent enllaç: http://consum.gencat.cat/ca/detalls/noticia/Expedient-sancionador-a-5-portals-immobiliaris
Quan les persones arrendadores pensen que la llei serà declarada inconstitucional i inclouen un pacte de renda lliure. És correcte?
Els i les arrendadors/es i els i les arrendataris/es poden trobar que el preu màxim estipulat deixi de ser l'obligatori, en el cas que es declarés inconstitucional i per aquest motiu s'ha començat a introduir una clàusula en molts contractes de lloguer, que preveu aquesta situació i que diu que el lloguer establert, d'acord amb la regulació de preu màxim, només serà aplicable al contracte durant la vigència de la Llei i que només per al cas que la Llei 11/2020 esdevingués suspesa, derogada o fos declarada inconstitucional, s'aplicaria un altre import diferent del lloguer, generalment més elevat.
El problema més gran, és que també es sol incloure una clàusula que diu que en el supòsit que la Llei sigui declarada inconstitucional, es remouran els efectes que hagi pogut desplegar tot retrotraient-se aquests efectes al moment de la seva entrada en vigor.
No sabem que diran els tribunals amb relació a aquestes clàusules, en cas que es comencin a aplicar i quins efectes tindrà la Sentència del Tribunal Constitucional, però les persones consumidores, que acceptin aquestes clàusules, poden tenir certes complicacions.
Cal recordar si s'hagués acordat aquesta clàusula en el contracte i no es pot assumir, l'arrendatari/a pot desistir del contracte, un cop que hagin transcorregut almenys sis mesos, sempre que li ho comuniqui a l'arrendador amb una antelació mínima de trenta dies. Però cal vigilar si s'ha pactat que l'arrendatari hagi d'indemnitzar a l'arrendador amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any del contracte que resti per complir, o pels períodes de temps inferiors a l'any, la part proporcional de la indemnització.
NORMATIVA