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Preguntas más frecuentes en relación a la limitación de los precios de alquileres de viviendas de las empresas, en Mataró.

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Preguntas más frecuentes en relación a la limitación de los precios de alquileres de viviendas de las empresas, en Mataró.

Mataró es uno de los 61 municipios que ha sido declarado transitoriamente como zona de mercado de vivienda tensa.
Esta declaración se hace porque se produce una de la siguientes situaciones con la media del precio de los alquileres:

• presenta un crecimiento sostenido muy por encima de la media de Cataluña
• supone una carga en el presupuesto familiar o personal superior al 30% de los ingresos habituales de los hogares
• supera el 30% de la renta mediana de las personas menores de 35 años
• en los últimos 5 años, crecimiento interanual acumulado de al menos 3 puntos por encima del IPC catalán.

¿Que efecto tiene esta declaración sobre los precios de los alquileres de las viviendas de Mataró?


Pues que los contratos de alquiler, que se formalicen mientras dure esta declaración, no pueden sobrepasar un precio máximo, que en ningún caso puede ser superior a los siguientes:

• El precio de referencia para el alquiler de una vivienda de características análogas en el mismo entorno urbano.
Este precio se puede incrementar en un 5% si se cumplen como mínimo, tres de las siguientes condiciones: ascensor, aparcamiento, vivienda amueblada, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias de uso compartido, piscina comunitaria o equipaciones análogas, servicios de conserjería en el edificio, vistas especiales.
• El precio del alquiler anterior actualizado de acuerdo con el índice de competitividad, si la vivienda ha sido arrendada en los último 5 años, con la excepción que en el contrato anterior hubiera una relación de parentesco que hubiera motivado este precio de alquiler más bajo o si el contrato afecta una vivienda que inicialmente estaba excluida de la aplicación de esta ley por el hecho de estar sujeto a un régimen especial de determinación de rentas.

De momento, quedan afectados los contratos que se formalicen del 22 de septiembre de 2020 al 22 de septiembre de 2021 y los contratos que se formalizaron con anterioridad, pero que durante este periodo se produzca una novación contractual que afecte la duración del contrato o el precio del alquiler.

La duración de la declaración de Mataró, como zona de mercado de vivienda tensa, se puede reducir o prorrogar en el tiempo, por un máximo de 5 años.

Si se prorroga, se seguirá aplicando la limitación del precio del alquiler durante esta prórroga.

No quedan afectadas las viviendas de nueva edificación o en las que se ha hecho una gran rehabilitación, hasta el 22 de septiembre de 2023 y en este caso se aplicará el índice de referencia de precios en su margen superior.


¿Cómo se puede saber cual es el precio de referencia en Mataró?


Tenemos dos maneras para saberlo, una en el momento de buscar la vivienda que nos interesa y la otra en el momento de formalizar el contrato:

• Antes de firmar el contrato, podéis consultarlo en el siguiente enlace de l'Agencia Catalana de l'Habitatge:

http://agenciahabitatge.gencat.cat/indexdelloguer/ .Pero esta información también os la tienen que facilitar en todas las ofertas de alquileres, por lo tanto, la tenéis que encontrar en los anuncios y en la publicidad y si los agentes inmobiliarios no lo hacen, estarían cometiendo una infracción en materia de consumo y podríais presentar una denuncia ante la OMIC, que  la trasladará a la Agencia Catalana del Consumo, para que pueda iniciar un expediente sancionador contra la empresa. (algunos datos de la vivienda, como el año de construcción, las encontraréis en el siguiente enlace: https://www.sedecatastro.gob.es/ 

• En el momento de formalizar el contrato tenéis todo el derecho a que os den el documento que genera el sistema de indexación de los precios de alquiler, con la información relativa al valor del índice correspondiente, a una vivienda análoga a la arrendada, expresado en euros por metro cuadrado, especificando los márgenes de precio inferior y superior. Estos datos, siempre se tienen que referir a la fecha de conclusión del contrato. Recordad que si la empresa que os alquila la vivienda no lo hace, está cometiendo una infracción administrativa que podéis denunciar ante la OMIC, para que pueda dar traslado a l'Agència Catalana de l'Habitatge.
 

¿Cómo puedo saber cuál era el importe del último contrato de alquiler de la vivienda que me interesa?


Pues en este caso, tenemos derecho a que se nos informe de este precio actualizado, en todas las ofertas de arrendamiento de viviendas.
El arrendador también debe informar responsablemente y por escrito al arrendatario, de la fecha y el importe de la renta del anterior contrato de arrendamiento, y tiene que justificar el establecimiento de la nueva renta. Si se quiere verificar se puede pedir la autorización escrita del arrendador, para poder acceder al registro de fianzas del Instituto Catalán de Fianzas.

Una vez formalizado el contrato ya dispone de autorización para consultar éstos datos en el registro y se puede hacer a través de el siguiente enlace:
http://incasol.gencat.cat/ca/2-serveis_i_tramits/Fiances/
 
Recordad que si descubrís que os han fijado un precio superior al máximo, podéis presentar vuestra reclamación a la OMIC o bien presentar la correspondiente demanda al juzgado para solicitar el retorno de las cantidades pagadas de más.


¿Cómo se actualiza el precio del contrato anterior para fijar alquiler actual?


El alquiler anterior se actualiza con el índice de garantía de competitividad que podemos encontrar en el siguiente enlace del Instituto Nacional de Estadística: https://www.ine.es/ss/Satellite?c=Page&pagename=ProductosYServicios%2FPYSLayout&cid=1259947704944&L=0 
Si éste índice tiene un valor negativo, la actualización es del 0 %.
 

¿Qué excepciones se contemplan en referencia a la limitación del precio del alquiler?


La Ley tiene en cuenta tanto la situación económica de la persona propietaria como de la persona que alquila la vivienda.
 
Solo en el supuesto de que quien arriende sea una persona física y no una empresa y la unidad de convivencia de esta persona tenga unos ingresos totales (contando también las rentas de los arrendamientos) iguales o inferiores a 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña, que por el año 2020 suponía una cantidad de 1.480,30 €/mes, en este caso, si el precio de alquiler anterior era superior al precio de referencia, el alquiler no puede sobrepasar este precio y si era inferior, no puede sobrepasar el precio de referencia. Por lo tanto, o se queda igual, por sobre el precio de referencia o baja hasta el precio de referencia.
Pero cuando el arrendatario tenga ingresos inferiores a 3,5 *IRSC , que por el año 2020 eran 2.072,42 €/mes , esta excepción no se aplica.
 

¿La persona arrendadora puede cobrar alguna cantidad de más por encima del precio regulado del alquiler?

 
Sí, hay que vigilar muy bien las cláusulas del contrato, porque la ley permite que al alquiler se puedan añadir los gastos generales y los servicios individuales de la vivienda, como el IBI, las cuotas de la comunidad de propietarios, etc. Cada mes de enero se tiene que justificar en el recibo, de forma desglosada, las del año anterior.
Pero para poder hacer ésto, ya tendría que constar así en los contratos de arrendamiento anteriores, de los últimos 5 años.


¿Nos pueden actualizar el precio del alquiler cada año?

 
Sí, si se ha previsto así en el contrato, cada vez que cumpla el año de vigencia y de acuerdo con el índice de referencia detallado, que esté publicado en el momento de hacer el incremento, con un límite que no puede acceder el resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el IPC a la fecha de la actualización. En todo caso, se tiene que comunicar con un mes de antelación a la persona arrendataria que si lo solicita, tiene derecho a recibir una certificación de la INE donde justifique el IPC aplicado.
 

¿Existen otros motivos por los que el alquiler pueda ser superior al máximo legal?

 
Sí, el arrendador puede proponer un incremento del precio para las obras de mejora, en el supuesto que dentro del último año haya ejecutado en la vivienda obres que mejoren la habitabilidad, la seguridad, el confort o la eficiencia energética. El incremento del precio de referencia se tiene que calcular basándose en el capital invertido en la mejora de la vivienda, según lo que determina la normativa vigente de arrendamientos urbanos.
 

¿Qué pasa si la empresa que nos alquila la vivienda cobra un precio superior al límite establecido por la ley?

 
En las viviendas arrendadas con sujeción al régimen de contención de rentas regulado por esta ley, el cobro por el arrendador de rentas que sobrepasen los límites, da derecho al arrendatario a obtener la restitución de las cantidades abonadas en exceso, con devengo del interés legal del dinero, incrementado en tres puntos.
 
Lo que hay que hacer siempre es una reclamación previa a la empresa exponiendo los hechos y pidiendo la devolución de las cantidades pagadas de más. La empresa tiene 30 días para contestar y si no contesta o contesta dentro de los 30 días, pero consideramos que la respuesta es insatisfactoria, os podéis dirigir a la Oficina Municipal de Información al Consumidor para iniciar un procedimiento de mediación de consumo o bien os podéis dirigir a la Junta Arbitral de Consumo de Mataró, para iniciar un procedimiento de arbitraje de consumo.
Recordad que tanto la mediación como el arbitraje de consumo, son procedimientos extrajudiciales de resolución de conflictos y por tanto, son voluntarios para la empresa. Si no acepta estos procedimientos, habrá que presentar una demanda ante el juzgado.
 

¿Cómo podemos solicitar a los juzgados la devolución de las cantidades pagadas de más?

 
Las demandas judiciales que tengan por objeto la determinación de la renta y el reembolso de cantidades pagadas en exceso en contratos de arrendamiento de vivienda sujetas al régimen de contención de rentas regulado por esta ley, se resuelven en juicio verbal, con independencia de la cuantía. Encontraréis más información en el siguiente enlace externo a la Generalitat:
https://seujudicial.gencat.cat/ca/que_cal_fer/deute/judici_verbal/ 


¿Cómo puedo denunciar el incumplimiento de la normativa?

 
Algunas denuncias se tienen que derivar a la Agencia Catalana del Consumo y otras, a la Agència Catalana de l'Habitatge. En ambos casos os podéis dirigir a la Oficina Municipal de Información al Consumidor del Ayuntamiento de Mataró, que os ayudará a tramitar estas denuncias o bien os podéis dirigir directamente a estos organismos y presentar la correspondiente denuncia.
 
Para denunciar ante la Agencia Catalana del Consumo:
Las infracciones que se pueden denunciar son las siguientes:
 
El artículo 124.4 de la *LH, establece que son infracciones graves en materia de contención de rentas:
a) Incumplir, en el arrendamiento de una vivienda sujeta al régimen de contención de rentas, las reglas esenciales de este régimen relativas a la determinación de la renta.
b) Que la parte arrendadora establezca una renta que sobrepase el importe máximo que corresponda en aplicación del régimen de contención de rentas, si la renta fijada supera de un veinte por ciento o más este importe máximo.

Y el artículo 125.4.a) de la *LH establece que es una infracción leve, en materia de contención de rentas, establecer la parte arrendadora una renta que sobrepase el importe máximo que corresponda en aplicación del régimen mencionado, si la renta fijada supera este importe máximo de menos de un veinte por ciento.
 
El artículo 130.2 de la LH establece que son infracciones administrativas en materia de disciplina de mercado y defensa de los consumidores y usuarios las conductas de los profesionales vinculados con la vivienda a que hace referencia el título IV que vulneran las prescripciones que se establecen, con relación a los aspectos siguientes:
 
La suscripción de seguros, pólizas de responsabilidad civil y garantías de cualquier tipo; la presentación y la entrega de la documentación y la información exigidas por esta ley en la transmisión y el arrendamiento de viviendas, y el cumplimiento de los requisitos relativos a las ofertas y a la publicidad.
Y en concreto, si no se hace constar el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, o, si procede, el importe de la renta del contrato de arrendamiento anterior, en la publicidad de viviendas para alquilar, que incluya el precio del alquiler, en las ofertas de arrendamientos urbanos de viviendas o en los contratos de arrendamientos urbanos de viviendas, se estaría cometiendo una infracción leve, tipificada en el artículo 125.2.f) de la Ley 18/2007, del 28 de diciembre, del derecho a la vivienda -*LH-, en materia de protección de los consumidores y usuarios de viviendas en el mercado inmobiliario y por tanto, es una infracción que se puede sancionar desde los servicios públicos de consumo.
 
La Agencia Catalana del Consumo ya ha iniciado algunos procedimientos sancionadores en relación a estas infracciones. Encontraréis más información en el siguiente enlace:
http://consum.gencat.cat/ca/detalls/noticia/Expedient-sancionador-a-5-portals-immobiliaris
 

¿Es correcto que la parte arrendadora del contrato de alquiler de vivienda, si piensa que la ley será declarada inconstitucional, incluya en él un pacto de renta libre?

 
Los y las arrendadores/as y los y las arrendatarios/as pueden considerar que el precio máximo estipulado deje de ser el obligatorio, en el supuesto de que se declarara inconstitucional y por este motivo se ha empezado a introducir una cláusula en muchos contratos de alquiler, que prevé esta situación y que dice que el alquiler establecido, de acuerdo con la regulación de precio máximo, solo será aplicable en el contrato durante la vigencia de la Ley y que solo para el caso que la Ley 11/2020 aconteciera suspensa, derogada o fuera declarada inconstitucional, se aplicaría otro importe distinto al alquiler, en general más elevado.
 
El gran problema es que también se suele incluir una cláusula que dice que en el supuesto que la Ley sea declarada inconstitucional, se removerán los efectos que haya podido desplegar retrotrayéndose éstos en el momento de su entrada en vigor.
 
No sabemos que decidirán los tribunales en relación a estas cláusulas, en caso de que se empiecen a aplicar y qué efectos tendrá la Sentencia del Tribunal Constitucional, pero las personas consumidoras, que acepten estas cláusulas, pueden tener ciertas complicaciones.
 
Hay que tener en cuenta que si se hubiera acordado esta cláusula en el contrato y no se pudiera asumir, el arrendatario/a podría desistir del mismo, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días.
 
Sin embargo, hay que vigilar si se ha pactado que el arrendatario tenga que indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que falte por cumplir, o por los periodos de tiempos inferiores al año, la parte proporcional de la indemnización.
 
Actualmente ya se ha admitido a trámite: RECURS D'INCONSTITUCIONALITAT núm. 6289-2020, contra els articles 2, 3.2, 3.3, 3.4, 6, 7.1, 15.1, 16.2 i 18 i disposicions addicionals primera i quarta de la Llei de Catalunya 11/2020, de 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l'habitatge.
 

NORMATIVA
 Llei 22/2010, del 20 de juliol, del Codi de consum de Catalunya -LCCC-

Llei 11/2020, del 18 de setembre, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d'arrendament d'habitatge i de modificació de la Llei 18/2007, de la Llei 24/2015 i de la Llei 4/2016, relatives a la protecció del dret a l'habitatge -LCRCLL-

Llei 18/2007, del 28 de desembre, del dret a l’habitatge -LH-

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